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Miete und Mieterhöhung - inkl. Arbeitshilfen online Mietpreisbremse Ausnahmen Fristen von Noack, Birgit (eBook)

  • Erscheinungsdatum: 16.05.2019
  • Verlag: Haufe Verlag
eBook (ePUB)
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Miete und Mieterhöhung - inkl. Arbeitshilfen online

Durch das seit 2019 geltende Mietrechtsanpassungsgesetz gibt es umfassende Neuregelungen bei der Vermietung von Wohnraum, insbesondere bei der Mietpreisbremse und der Modernisierungsmieterhöhung. Die Autorinnen sind Mietrechtsexpertinnen und erklären Ihnen anhand zahlreicher Beispiele und Musterbriefe, wie Sie eine Mieterhöhung erfolgreich durchsetzen. Zudem führt Sie dieses Fachbuch bei einer Modernisierung Schritt für Schritt von der richtigen Ankündigung bis zur Mieterhöhung. Inhalte: - Aktuell zur Mietpreisbremse: Wo sie gilt und welche Ausnahmen es gibt - Alles zur vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters - Was ist bei der Mieterhöhung zu beachten? Jahresfrist, Kappungsgrenze, Begründung - Was bedeutet die gesenkte Kappungsgrenze und wo gilt sie? - Neue Kappungsgrenzen bei der Modernisierung - Wie funktioniert das vereinfachte Verfahren? Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Produktinformationen

    Format: ePUB
    Kopierschutz: watermark
    Seitenzahl: 274
    Erscheinungsdatum: 16.05.2019
    Sprache: Deutsch
    ISBN: 9783648127117
    Verlag: Haufe Verlag
    Serie: Haufe Fachbuch 16006
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Miete und Mieterhöhung - inkl. Arbeitshilfen online

2 Mietstruktur

Wie bereits erwähnt stellt die Mietzahlung durch den Mieter die Gegenleistung zur Überlassung der Mieträume durch den Vermieter dar (
535 Abs. 2 BGB). Die Miete umfasst auch die Betriebskosten. Zu den Betriebskosten gehören diejenigen, die dem Eigentümer (oder dem Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen, der Einrichtungen sowie des Grundstücks laufend entstehen (
1 Abs. 1 BetrKV). Fehlt im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage bzw. Weitergabe von Betriebskosten, so sind gemäß
535 Abs. 1 Satz 3 BGB die Lasten, d. h. auch die Betriebskosten, vom Vermieter zu tragen. Ob und in welchem Umfang Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden können, ist ausschließlich eine Frage der Vertragsgestaltung. Wie diese aussieht, ist aus diesem Grund für beide Vertragsparteien von großer Bedeutung.

Gemäß
556 Abs. 2 BGB können die Vertragspartner vereinbaren, dass sich die Miete aus der Grundmiete und einer Vorauszahlung oder Pauschale für die Betriebskosten zusammensetzt.
2.1 Gestaltung der Mietstruktur

Es gibt in der Praxis eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Mietstruktur zu gestalten. Entsprechend haben sich auch unterschiedliche Mietbegriffe entwickelt:

Bruttowarm- oder Inklusivmiete: Hier wird als Miete ein einziger Betrag ausgewiesen. Für Betriebskosten einschließlich derer für Heizung und Warmwasser wird keine gesonderte Zahlung als Pauschale oder als Vorschuss vereinbart. Zu beachten ist, dass die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete gegen die HeizKV verstößt, sofern diese Anwendung findet. Es könnte z. B. eine Miete von 550 Euro vereinbart werden, die alle weiteren Kosten beinhaltet. Beispiel: Miete 550 Euro.
Bruttokaltmiete : Mit Ausnahme der Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sind in der vereinbarten Miete alle übrigen Betriebskosten enthalten. Sie werden nicht durch eine Pauschale oder Vorauszahlung neben der Miete separat erhoben.
BEISPIEL FÜR BRUTTOKALTMIETE
Miete EUR 500 Vorauszahlung für die Heiz- und Warmwasserkosten EUR 50 Gesamtmiete EUR 550

Nettokaltmiete: Neben der Miete werden für sämtliche anfallenden und umlegbaren Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen erhoben (
556 Abs. 2 BGB).

Entweder wird hier eine Vorauszahlung für alle Betriebskosten bezahlt, auch für Heizung und Warmwasser, oder
für die Heiz- und Warmwasserkosten wird eine Vorauszahlung angesetzt und zusätzlich für die übrigen Betriebskosten eine Pauschale oder zusätzliche Vorauszahlung vereinbart.
Hierzu zählen auch diejenigen Fälle, in denen der Mieter nicht mit dem Vermieter, sondern direkt mit einem Versorgungsunternehmen abrechnet, z. B. wenn er Müllplaketten bei der Gemeinde kauft oder Gas oder Wasser aufgrund eines eigenen Vertrags direkt mit einem Versorgungsunternehmen abrechnet. Die Kosten der Versorgung des Mietobjekts mit Strom werden in den meisten Fällen bereits von den Versorgungsunternehmen direkt mit den Verbrauchern abgerechnet.

BEISPIELE FÜR NETTOKALTMIETE
Miete EUR 500 Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten EUR 50 Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß
2 BetrKV EUR 50 Gesamtmiete EUR 600
oder
Miete EUR 500 Vorauszahlung auf sä

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