Crashkurs Wohnungseigentumsverwaltung - inkl. Arbeitshilfen online
1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft
1.1 Die Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mehr als der Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer. Sie hat nämlich eine eigene Rechtspersönlichkeit. Das bedeutet, dass sie unabhängig vom Bestand ihrer Mitglieder eigene Rechte und Pflichten hat. Zum Beispiel kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge schließen. Die Verträge kommen dabei nur mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande, nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern. Die einzelnen Wohnungseigentümer, die die Gemeinschaft bilden, können aus der Gemeinschaft ausscheiden und neue Wohnungseigentümer können hinzukommen - die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt immer dieselbe. Die Pflichten aus den Verträgen muss die Gemeinschaft erfüllen, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Ebenso können die Ansprüche, die sich aus den Verträgen ergeben, nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden, nicht von den einzelnen Eigentümern.
Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, soweit sie im Rechtsverkehr zur Verwaltung des gesamten gemeinschaftlichen Eigentums auftritt - d. h. wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bewirtschaftung, Instandhaltung, Werterhaltung und Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann somit im Rahmen ihres gesetzlichen Zwecks z. B. selbst Verträge schließen und Ansprüche aus diesen Verträgen geltend machen. Ihre Rechtsfähigkeit ist damit aber auf einen bestimmten Bereich beschränkt. Man spricht deshalb von der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Beispiel
Schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Dachdecker einen Vertrag über die Neueindeckung des Daches, kann nur die Gemeinschaft die Durchführung der Arbeiten verlangen. Der Anspruch steht nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu.
Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge abschließt, bestehen diese somit nicht zwischen den Miteigentümern einerseits und einem Unternehmer oder Händler andererseits. Vertragspartner des Unternehmers oder Händlers ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Rechtspersönlichkeit. Das bedeutet, dass der Unternehmer oder Händler sich wegen seiner Forderung nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner halten kann. Ihm haftet die Gemeinschaft als eigene Rechtspersönlichkeit mit dem Gemeinschaftsvermögen.
Dasselbe gilt natürlich auch für Ihren Verwaltervertrag: Ihr Verwalterhonorar schuldet die Gemeinschaft, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer. Nicht nur deshalb sollten Sie sich immer zeitnah darum bemühen, dass fällige Hausgeldforderungen von den Eigentümern an die Gemeinschaft gezahlt werden, denn ist das Gemeinschaftskonto leer, wird auch Ihr Honorar nicht bezahlt.
Auch eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist bereits teilrechtsfähig. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG ( Wohnungseigentumsgesetz ) besteht aus mindestens zwei Wohnungseigentümern, die im Grundbuch mit vollem Eigentum eingetragen sind. Zuvor besteht die sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald außer dem teilenden Wohnungseigentümer ein Erwerber vorhanden ist,
der einen notariellen Kaufvertrag geschlossen hat,
für den eine Vormerkung eingetragen wurde und
auf den Besitz, Nutzen und Lasten übergegangen sind.
Das ist die klassische Situation im Falle des Erwerbs vom Bauträger. Bis hier eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG durch Eintragung des Eigentums eines Erwerbers entsteht, können Monate oder sogar Jahre vergehen. Dennoch muss während dieser Zeit die Wohnungseigentumsanlage bewirtschaftet werden. Daher ist anerkannt, dass auch a
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